住宅ローンの借り換え

幸い家は駅のそばで、６０坪の広さでも坪１００万円、土地価格は６０００万円ある。家を建て替える方法は次の５通りほど考えられる。

①現在の収入で、定年までのローンで建て替える。

②現在の収入で、定年時退職金をあてにしてローンを組み、建て替える。

③土地を半分売り、別坪の土地に建て替える。

④土地を全部売り、もっと安い土地を買い新築する。

⑤建て替えを先に延ばし、積立金と退職金で、一括払いで家を新築する。

 

①の場合の計算家の建て替えに２０００万円かかるとする。

ローンにあてられる金額は年間１５０万円とする。

８年ローン、年利５％の場合、借りられる金額を計算する。

結果は次式のように、９７０万円ほどだ。

 

②の場合８年後に退職金１０００万円を投入したらどうだろうか。

①の計算で１０００万円足りなかったのなので、今度は大丈夫そうだ。

８年後に残金１０００万円になるように借りればいいことになる。

この計算は、８年ローンで１０００万円借り入れるのと、８年後に借金が１０００万円になるように借りるのと、２通りの借金の合算になる。

返済期間が短い場合の例だ。

 

初期１０００万円借りて８年で完済するのは、年利５％とすると年返済額は次式のように１５５万円だ。返せない額ではない。

８年後に１０００万円になるような借金は、８年後に１０００万円になるような複利貯金の計算と等価だ。

銀行に借金した場合、銀行から見れば複利預金をしていることになるからだ。

最初に借入可能金額は年利５％として、次式のように６７７万円だ。

まだ、３２３万円足りない